Er zijn duidelijke wettelijke verplichtingen op een gebouweigenaar (VvE) om de brandveiligheid van het gebouw te waarborgen. Die verplichtingen volgen vooral uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), onderdeel van de Omgevingswet, en aangevuld met het Burgerlijk Wetboek en in sommige gevallen gemeentelijke voorschriften.

Artikel 2.6 Bbl – Zorgplicht

De eigenaar moet ervoor zorgen dat het bouwwerk:

1. veilig kan worden gebruikt, en
2. geen gevaar oplevert voor personen, ook niet bij brand.

Dit is een zogenoemde ‘open norm’ ook als een specifieke regel ontbreekt, blijft de eigenaar (VvE) verantwoordelijk.

Instandhoudingsplicht van brandveiligheidsvoorzieningen, Hoofdstukken 6 en 7 Bbl

De eigenaar moet brandveiligheidsvoorzieningen aanwezig houden, in goede staat houden en laten functioneren zoals bedoeld. Dit geldt o.a. voor:

• brand- en rookscheidingen
• zelfsluitende deuren
• noodverlichting
• brandmeld- en ontruimingsalarminstallaties (indien van toepassing)
• rookbeheersingsvoorzieningen
• brandslanghaspels en draagbare blusmiddelen
• duidelijke vluchtrouteaanduiding
• instructie aan gebruikers / beheerders
• beheer, controle en logboeken van installaties

De opmerking dat het bij de oplevering in orde was is niet voldoende. Onderhoud en eventueel herstel zijn verplicht.

Geen verslechtering van het bestaande veiligheidsniveau, Artikel 6.3 Bbl

De eigenaar mag geen handelingen toestaan waardoor de brandveiligheid verslechtert ten opzichte van het ‘rechtens verkregen niveau’.

Voorbeelden:

• nieuwe doorvoeren in brandscheidingen zonder afdichting
• vastzetten van branddeuren met haakjes of wigjes
• ander gebruik van ruimten zonder toetsing
• structureel (extra) gasten (B&B?), kamergewijze verhuur, zonder toetsing, vergunning en aanpassing van voorzieningen

 

Aansprakelijkheid en toezicht

• Naast bestuursrechtelijke verplichtingen,
• Civielrechtelijke aansprakelijkheid (BW art. 6:174 – gebrekkig opstal),
• Mogelijke strafrechtelijke gevolgen bij grove nalatigheid,
• Toezicht en handhaving door de gemeente (bevoegd gezag)

 

Samengevat

Een gebouweigenaar is verplicht om:

• Brandveiligheid continu te waarborgen (zorgplicht)
• Brandveiligheidsvoorzieningen in stand te houden
• Geen verslechtering toe te staan
• Gebruik en functies brandveilig te laten passen
• Te voldoen aan meldings- en vergunningplichten
• Organisatie, beheer en toezicht goed te regelen

De verplichtingen voor een VvE, gebaseerd op het Bbl en toegespitst op wat het VvE-bestuur collectief móét regelen versus wat bij de individuele appartementseigenaar ligt.

Rol en verantwoordelijkheid van de VvE

De VvE is gebouweigenaar voor alle gemeenschappelijke delen, alle collectieve installaties en de constructieve en brandscheidende hoofdelementen. De VvE draagt daarmee de zorgplicht uit art. 2.6 Bbl voor die onderdelen. Een VvE kan verantwoordelijk zijn, ook als bewoners zelf onveilig handelen, wanneer zij dit duldt of niet corrigeert.

Verantwoordelijkheid van de individuele bewoner

De bewoner is verantwoordelijk als specifieke zorgplicht, art. 6.4: brandveilig gebruik van bouwwerken. De bewoner moet voorkomen dat brandgevaar wordt veroorzaakt, er bij brand een gevaarlijke situatie wordt veroorzaakt, de melding van, alarmering bij of bestrijding van brand wordt belemmerd, het gebruik van vluchtmogelijkheden bij brand wordt belemmerd, het redden van personen of dieren bij brand wordt belemmerd; en voorkomen dat er op een andere manier gevaar voor de brandveiligheid ontstaat of voortduurt.

Zodra handelingen van bewoners invloed hebben op brandscheidingen, installaties en vluchtroutes komt de verantwoordelijkheid weer bij de VvE.

Een VvE moet actief sturen, controleren en ingrijpen. Passief beheer is onvoldoende onder het Bbl.

Civielrechtelijk – aansprakelijkheid VvE

Art. 6:174 BW – gebrekkige opstal. De VvE is aansprakelijk als een gebrek aan het gebouw leidt tot schade en dit gebrek brandveiligheid raakt. Denk aan een niet-functionerende branddeur, een doorbroken brandscheiding of een geblokkeerde vluchtroute. Schadeclaims kunnen zeer hoog zijn (letsel, overlijden, gevolgschade).

Persoonlijke aansprakelijkheid bestuur

Art. 2:9 BW – onbehoorlijk bestuur. Een bestuurder is persoonlijk aansprakelijk als er sprake is van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten en schade daarvan het gevolg is. Dit is géén theoretisch risico bij brandveiligheid.

Wanneer wordt een bestuurder persoonlijk aansprakelijk?

Een bestuurder loopt risico bij:

• bekende brandveiligheidsgebreken waar niets mee is gedaan
• herhaalde klachten of inspectierapporten genegeerd
• geen budget reserveren terwijl risico’s bekend zijn
• structureel vastgezette branddeuren tolereren
• opslag in vluchtroutes bewust gedogen
• functiewijzigingen (bijv. kamerverhuur) niet toetsen

Vooral het niet ingrijpen bij bekende risico’s is cruciaal.

“Ik wist het niet” is geen excuus. Rechters kijken naar: had het bestuur dit kunnen weten, had het bestuur dit moeten weten? Bij brandveiligheid geldt: Van een VvE-bestuur mag actieve kennis en toezicht worden verwacht.

Strafrechtelijke risico’s zijn zeer uitzonderlijk (maar reëel)

Wat beschermt bestuurders tegen aansprakelijkheid?

Zorg ervoor dat u actief en aantoonbaar beheert (essentieel). Je bent in principe beschermd als je

• risico’s inventariseren
• maatregelen agenderen
• besluiten vastleggen
• uitvoering opvolgen

Ook als de ALV een maatregel afwijst, is vastlegging cruciaal. Documentatie = juridische bescherming

Belangrijk: inspectierapporten. notulen (ALV & bestuur), offertes en herstelvoorstellen, communicatie met bewoners, handhavingsacties.

Sowieso kunnen we je helpen met de structurele organisatie van brandveiligheid. We zouden kunnen beginnen met een gesprek en inspectie. Onze rapportage is dan het eerste document waaruit blijkt dat je brandveiligheid serieus neemt.

Vervolgens kunnen we je helpen met het eventueel noodzakelijke herstel van bouwkundige- of installatievoorzieningen. Als onafhankelijk adviesbureau kunnen we een soort specificatie (bestek) schrijven zodat er vergelijkbare offertes kunnen worden aangevraagd. We kunnen dan ook helpen met het vergelijken en het nemen van een beslissing. Soms is het gedurende de uitvoering van net project dan oom zinvol om tussentijdse kwaliteitscontroles te doen of/en bij oplevering.

Bewustwording en onderhoud van brandveiligheid is voor veel mensen niet direct voor de hand liggend. Wij kunnen je helpen door bijvoorbeeld eens per jaar een ‘onderhoud- brandveiligheidscontrole’ bij je uit te voeren. Onze rapportage tonen aan dat je brandveiligheid structureel aandacht geeft en wat vaak zeker ook helpt; vreemde ogen dwingen.

Vaak is het voor VvE-bestuurders lastig om zaken bespreekbaar te maken gezien de persoonlijke relatie met de leden. Voor ons is dat geen belemmering. Wij kunnen alles aankaarten (en zullen dat op een nette manier doen).

Hoe doen wij dat?

VvE-bestuurder zijn betekent verantwoordelijkheid nemen. Ook juridisch. Bij brandveiligheid draait het niet om perfectie, maar om aantoonbare zorg: laten zien dat je het serieus neemt en er structureel aandacht aan besteedt. Dáár helpen wij bij.

Onze stap 1 – Inzicht & bewijs, de eerste steen in jouw brandveiligheidsdossier

We starten met een gesprek en een inspectie van het gebouw. Onze rapportage vormt het eerste tastbare bewijs dat jouw VvE brandveiligheid serieus neemt. Geen losse adviezen, maar een helder document dat laat zien: dit is beoordeeld, dit is bekend, hier wordt op gestuurd.

Jouw stap 1: weten waar je staat – en dat kunnen laten zien.

Onze stap 2 – Herstel & regie. van aandacht naar actie

Zijn bouwkundige of installatietechnische maatregelen nodig? Dan helpen wij verder. Als onafhankelijk adviesbureau stellen we een duidelijke specificatie of bestek op, zodat offertes goed vergelijkbaar zijn. We ondersteunen bij het beoordelen van aanbiedingen en het nemen van besluiten.

Tijdens de uitvoering kunnen we – waar zinvol – tussentijdse kwaliteitscontroles doen en meekijken bij de oplevering. Zo voorkom je verrassingen achteraf.

Jouw stap 2: aantoonbaar verbeteren, met grip op kwaliteit en kosten.

Stap 3 – Onderhoud & continuïteit. brandveiligheid is geen moment, maar een proces

Brandveiligheid vraagt onderhoud en bewustwording — en dat is in de praktijk niet altijd vanzelfsprekend. Daarom bieden wij een periodieke brandveiligheidscontrole, bijvoorbeeld jaarlijks.

Onze rapportages laten zien dat brandveiligheid structureel op de agenda staat. En eerlijk is eerlijk:
vreemde ogen dwingen — vaak precies wat nodig is om scherp te blijven.

Daarnaast nemen wij het lastige gesprek uit handen. Voor VvE-bestuurders is het soms gevoelig om zaken aan te kaarten bij mede-eigenaars. Voor ons is dat geen probleem. Wij benoemen alles wat nodig is — professioneel, zorgvuldig en onafhankelijk.

Jouw stap 3: laten zien dat je blijft doen wat nodig is.

Onze belofte aan VvE’s

Geen paniek, maar planmatig brandveilig beheer.
Met Witlox Brandveiligheid bouw je stap voor stap aan een sterk brandveiligheidsdossier — en daarmee aan rust voor het bestuur.

Joric Witlox is een ervaren brandveiligheidsadviseur met ruim 25 jaar expertise in zowel passieve als actieve brandveiligheid. Als oprichter van Witlox Brandveiligheid en voorzitter van Brandveilig Bouwen Nederland (BBN) zet hij zich in om brandveilig bouwen en beheren naar een hoger niveau te tillen. Hij adviseert gebouweigenaren, aannemers en toezichthouders en staat bekend om zijn kritische blik, praktijkervaring en focus op kwaliteit boven de wettelijke minimumeisen.

Daarnaast deelt Joric zijn kennis actief via trainingen, presentaties en publicaties. Met zijn combinatie van inhoudelijke deskundigheid, communicatieve kracht en persoonlijke betrokkenheid weet hij complexe veiligheidsvraagstukken helder en praktisch te vertalen, altijd met het doel om écht het verschil te maken in brandveiligheid.